En finançant ou en refinançant les fonds propres apportés par des promoteurs dans des opérations immobilières, les investisseurs contribuent à la réalisation d’opérations et donc à la construction de logements et de bureaux.
Le crowdfunding immobilier : définition
Le crowdfunding immobilier, né aux Etats-Unis en 2010, permet aux particuliers d’investir directement dans des opérations immobilières en échange d’obligations. Les investisseurs intéressés par un projet de construction souscrivent à un contrat obligataire via la plateforme web de crowdfunding qui s’occupe d’accompagner ce projet. Ce contrat précise les principales modalités du placement : durée fixée à l’avance, taux de rendement, conditions particulières …
Les fonds ainsi investis collectivement dans le projet de construction permettent au promoteur immobilier de palier ses besoins en fonds propres, d’obtenir des financements complémentaires auprès des établissements bancaires, et de lancer leur programme immobilier plus sereinement. À l'échéance du contrat obligaire, les investisseurs se voient remboursés de leur investissement de départ et reçoivent le coupon (les intérêts) déterminé par le contrat.
Le marché du financement participatif immobilier
L’investissement immobilier en crowdfunding est le mode de financement participatif le plus prisé des Français. Pour preuve, après une très belle année 2021, le montant de collecte a progressé de +40.2% et c’est un nouveau record qui a été atteint en 2022 : 1 607M€ ont été collectés en France, contre 1 148M€ en 2021. Le marché du crowdfunding immobilier est jeune mais dynamique: les projets avec un montant élevé sont de plus en plus nombreux (en moyenne 987k€) et les investisseurs sont très friands de ce type de placement.
Comment et pourquoi investir en crowdfunding dans une opération immobilière ?
L’investissement immobilier a toujours fortement intéressé les Français. La pierre est un élément tangible et rassurant vers lequel se tournent bon nombre de particuliers qui souhaitent placer leur argent. C’est en ce sens que le crowdfunding immobilier répond parfaitement à cette tendance.
Les investisseurs y voient de nombreux avantages : le taux de rendement (taux moyen annuel de 9,4%), la durée relativement courte (entre 12 et 24 mois), l’accessibilité à l’investissement et la fiscalité (30% maximum en France avec la « flat tax »). La rémunération d’un investissement participatif immobilier s’échelonne généralement entre 8% et 15% (le taux moyen annuel pour l’année 2021 est évalué à 9,4%).
Plus vos fonds sont immobilisés longtemps, plus votre taux de rendement est élevé. Si vous investissez dans un projet de crowdfunding immobilier, vous récupérez votre investissement initial et votre coupon (intérêts) en une seule fois à l’échéance prévue dans votre contrat obligataire. L'autre avant de ce type d'investissement à court-terme est de vous permettre de disposer de votre argent rapidement si vous avez d’autres projets ultérieurs à financer.
Généralement, le ticket d’entrée d’un projet de financement participatif immobilier est fixé à 1 000 euros ou 2 000 euros selon les plateformes de crowdfunding. Avant janvier 2018, les intérêts perçus devaient être déclarées à l’IR (impôt sur le revenu) selon le barème progressif usuel. Ces intérêts sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5%) et d’un acompte de 24% sur l’impôt dû l’année suivante. Désormais (depuis janvier 2018), un taux unique de 30% est appliqué, la « flat tax ». Elle regroupe les prélèvements sociaux et l’acompte sur l’année suivante.
Quels sont les risques d’une campagne de crowdfunding immobilier ?
Toutefois, quelques précautions peuvent être prises en amont pour éviter d’investir dans de mauvais projets. Le statut de la plateforme de crowdfunding que vous choisirez (statuts CIP ou IFP, délivrés par l’AMF – Autorité des Marchés Financiers) est un critère important. Il vous permet d’évaluer le sérieux de la plateforme en question. Vous pouvez également observer l’historique des levées de fonds sur le site web de la plateforme (projets remboursés, retardés, annulés …) ainsi que l’emplacement du programme immobilier. Idéalement, la plateforme doit être capable d’auditer la maison mère du promoteur immobilier afin d’analyser la qualité et l’expertise de ce dernier. Mais rien ne vous empêche de faire vos recherches de votre côté : éléments comptables et financiers sur les 3 dernières années ou avis recensés sur les programmes immobiliers. Le taux de pré-commercialisation s’avère aussi être un élément clé dans la sécurisation de l’investissement.